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【深度】第二轮供地流拍率惊人,广州楼市会下行吗?

一线城市广州也没走出土地大量流拍,卖地收入大幅减少的困境。

图片来源:图虫创意

记者 | 黄昱

土地市场一向是地产行业的晴雨表。当地产寒冬来临,土地市场也难有热度。

继青岛、济南、成都、苏州等城市之后,首个进行第二批集中供地的一线城市广州也凉凉收场。

9月26-27日为期两天的第二批集中供地中,广州共推出48宗地块,总起拍金额约为1124亿元,比首批集中供地增加约24.8%。但拍卖结果却一日比一日更冷,最终仅成交23宗,平均溢价率仅为1.5%,总揽金约569.4亿元,比4月份首批集中供地减少近337亿,下滑幅度达到37.2%。

这次广州供地流拍率更是惊人,首日达到33.3%,次日更高达70.8%,共计流拍25块,占比达52.1%。

东北证券分析师王小勇指出,9月以来,苏州、杭州、成都、重庆等热门二线城市集中供地先后遇冷,流拍率较首批次有明显提升,其背后原因主要系销售去化预期回落导致房企拿地意愿不足,资金面持续趋紧导致拿地能力受限,两者叠加影响下房企投资意愿跌至谷底。

除了明显遇冷外,和其它城市一样,广州此次土拍的另一重大特点便是,国企央企唱主角,比首批集中供地时更甚。23宗成功出让的地块中有16块由国企央企拿下,其中越秀地产、中海地产、珠江实业均斩获颇丰。

土地市场是影响房价的重要因素,如今土拍降温是否会使得广州楼市受到较大影响备受关注。

多位业内人士对九游会官网网站新闻表示,广州楼市早已进入横盘期,9月以来的市场表现更是低迷,加上今年土地供应量也较大,所以此次土拍降温带来的影响有限。

土拍遇冷背后

鉴于首批集中供地有违“稳地价”的政策初衷,各城市纷纷在第二次土拍中对竞拍规则进行调整,广州也不例外。

广州第二批集中供地明确禁止“马甲”,所有地块最高溢价不超过15%,对市场较热的南沙和换购的两宗地块增加“限房价”要求,建立房地联动机制,要求海珠、南沙、黄埔地块对外销售首套房购买者比例不低于50%。

同时严查企业购地资金来源,规定竞买人在广州市范围内竞买商品住宅用地从事房地产开发必须使用自有资金,且竞买人股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等。一旦违规,将取消其中标资格,且不予退还保证金。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,购地资金来源要求是自有资金,对于开发商的资金压力很大,也是此次各地土拍遇冷的一个最主要原因。

“扩充土地储备已经不是当前多数房企的首要任务。大部分房企近期在土地市场已经偃旗息鼓,转为以保卫企业现金流为主。”

地产经济学家邓浩志也表示,房企对后市预期偏看淡,不敢在当前售价基础上寄予太多的涨价期望,因此在土地竞价上也很谨慎。

在此背景下,参与广州此次土拍的企业数量及竞拍报价次数均明显下降。今年4月的首批集中供地中,多个片区诞生了地价新纪录,出现“面粉贵过面包”的情况,而本次成交的23宗地块中共有18宗底价成交,仅有5宗地块有溢价成交,最高溢价率15%,另外四宗地块的溢价率为0.3%、10%、9%、0.7%。

就参拍企业而言,中指研究院广州分院研究主管陈雪强指出,本轮报名房企总数量仅20多家,且有报价的地块报名房企均是个位数,而第一批次供地有多宗地块报名房企均为两位数。

这次参与竞拍的主要房企以中海地产、越秀地产、珠实、中铁建地产、葛洲坝、粤海置地等央企国企为主。

邓浩志表示,目前民营房企普遍资金紧张,能有资金在当前出手购地的房企极为稀少。“这与土地是否优质无关,与价格是否合算也无关,而与企业是否有能力参与有关。央企、国企无疑在目前的市场更具有更大的资金优势。”

越秀地产是此次土拍中拿地金额最多的房企,接连以底价拿下番禺创新城暨南大学北侧两块地,拿地金额分别为52.9亿元、50亿元,总金额约为103亿元,。

在上半年的广州首批集中供地中,作为广州市属国企的越秀地产也是最大赢家,当时拿下8宗地块,总拿地金额约为178亿元。

在广州首批集中供地中缺席的中海地产,在此次土拍中则是拿地宗数最多的房企,共揽入3宗地块,分别为荔湾广钢新城地块、海珠石溪村地块和海珠江泰路50号地块,除荔湾地块溢价0.3%外,其它均以底价成交,总拿地金额约为99亿元。

粤海置地虽然只拿了白云区白云新城一块地,且以底价成交,但却是此次土拍中总价最高的地块,达到约101.9亿元。

在当前的市场环境下,有实力拿出百亿来买项目的房企已经不多了,前不久碧桂园服务收购富力物业也才花了不到百亿。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓分析称,按照当前的地楼比计算,拿地房企均有可见的盈利空间,印证在“逆市”之下现金流健康的企业将获得更多的机会。

对楼市影响几何

即便第二批集中供地遇冷,广州楼市大概率不会受到太大影响。

李宇嘉解释称,去年和今年上半年广州已经供应了大量的土地,特别是在南沙、黄埔、增城,另外广州大规模推进旧改,也会带来较大的供应量,所以即使此次土拍遇冷也并不会对广州后期的新房供应带来太大影响。

肖文晓也表示,广州第二批集中供地部分地块流拍,除了减少土地出让金的收益外,并无碍商品住宅的后市供应。“不要忘记在二轮供地之前,广州今年已成交的涉宅用地总建面已达934万平米,而广州今年商品住宅的年均成交也就1000万平方米左右。”

除了供应量充足外,广州楼市早已进入横盘期也是此番不会受到此次土拍情绪影响的另一原因。

从去年10月到今年4月,广州部分区域楼市升温明显,在此背景下,调控政策在如期而至。在经历了房贷收紧、严查经营贷、严查首付贷来源、人才购房收紧、增值税免增年限延长等调控举措后,广州楼市在5月份出现拐点,成交量“大跳水”。

8月份,房价降温收效甚微的广州再度迎来了一波调控,不仅人才购房政策收紧,而且在月底落地了“二手房成交参考价机制”。

国家统计局公布的8月70城房价变动数据显示,广州新房房价在连涨15个月后首次下跌,环比下降0.1%;而二手房价涨幅上,广州虽以环比上涨0.5%的数据领涨一线城市,相对1-7月0.6%-1%的涨幅已有收窄。

广州中原研究发展部指出,自2021年6月以来,广州二手市场整体成交已经表现为“不温不火”,成交量维持在8000-9000宗的低位水平,市场成交能力偏低,客户入市热情不高,同时,价格也开始呈现下降的趋势。

“二手房成交参考价机制”的出台,直接加剧市场下降预期。广州中原研究发展部提供数据显示,天河、黄埔等进入“二手房成交参考价机制”的小区成交下滑最为严重,指导价出台后一周两区中介网签宗数仅36宗和7宗,环比大减41.9%、46.2%。

除此之外,房贷利率也是影响楼市成交量的重要因素。第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇指出,8月中旬,广州多家银行首套房利率集体上浮,大部分按5.85%执行,这已经是广州房贷利率第5次提价,成为一线城市中房贷利率最高的城市。

9月13日-9月19日,广州二手房周度成交量已经连续三周维持400宗的低位水平。

据悉,目前调控频繁收紧,业主对后市信心较弱,部分热点楼盘业主亦开始下调报价出售,但买家观望情绪仍旧较大,入市热情并不高。

广州中原研究发展部预计,2021年9月广州二手住宅成交量可能跌至5000套水平,会创下近5年来除春节月份外的成交最低记录。

从新房市场来看,第一太平戴维斯提供数据显示,在房贷收紧以及限价政策的共同影响下,广州第三季度新房市场购房者观望情绪较浓,成交量较上季度有所下降,截至9月18日,一手住宅成交面积环比下降40%至128.8万平方米,成交均价环比下降4%至约3.84万元/平方米。

谢靖宇认为,年内,广州楼市调控政策将持续升级,随着购房者逐步理解适应新政策,此前积累的观望情绪有望转化为需求并于年内释放。

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